伴随经济几十年高速发展，物流业发挥了基础性、关键性作用，是经济循环中的关键一环。物流园是物流业高速发展之下形成的新生业态，也是我国区域物流系统规划中的重点。国家在2019年-2023年连续五年发布全国物流枢纽城市，意在从国家战略高度引导全国核心区域物流枢纽建设和园区布局。

　　从产业链角度来看，物流产业上游主要为提供物流业发展的基础设施和设备的行业，包括道路基础设施建设行业、仓储地产业、以及物流设备制造业；中游包括提供运输、仓储以及物流管理服务的物流企业，下游主要为对仓储、运输等服务有需求的行业或个人。

　　物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。

　　一、物流园区的开发建设模式

　　目前我国总体上是政府支持、企业合作和市场化运作的基本模式，但在具体涉及到某个物流园区时，还是存在具有不同特点的开发和建设模式。根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，物流园区在发展模式上可能的选择有如下几种：

　　1、经济开发区模式

　　将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。

　　2、主体企业引导模式

　　通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区的开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的。

　　3、工业地产商模式

　　将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。

　　4、政府投资或政策支持下的开发和建设模式

　　政府进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理。这种开发模式的目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设是一种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。目前，这种模式的运作方式主要是交通运输、商贸流通等政府部门以基础运输、仓储等设施的投资支持园区的建设，以及城市政府以土地优惠、既有设施资源整合和置换等方式支持物流园区的建设，并通常由具有政符背景或授权的企业进行开发建设和建成后的运营。

　　5、企业合资、合作的开发和建设模式

　　在目前的物流园区建设中是较为普遍的模式，通常由商贸流通控股企业、大型工业制造企业、骨干交通运输与储运企业发起，独立完成或通过招商引资共同开发和建设，然后吸收社会商贸流通企业、零配件供应企业、运输及仓储服务企业、专业化物流企业加盟。

　　6、综合运作模式

　　是指对上述模式进行混合运用的物流园区开发模式。由于物流园区项目一般具有建设规模较大和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设顺利推进的目的，必须对上述几种模式进行综合使用。物流园区的规划和开发建设是统一进行的，设有专门的物业企业实行统一管理，物流园区（业主）与布局在其中的不同功能的物流经营企业之间的关系可以有几种，包括租赁、资产入股、合作开发与经营等。

　　7、探索型商业模式

　　投资方负责开发建设，按投资总额测算拿出一定比例经费委托专业平台运营商来这运作，通过运营实践结果进行验证及完善，但是按投资总额测算每年需拿出一定比例经费委托专业机构。

　　8、轻资产模式、重资产模式、“混合资产”运营模式

　　随着地产行业杠杆的下降，重资产已不再是开发商的最佳选择，而轻资产模式和专业运营商模式则会得到越来越多的用武之地。提高园区“混合资产”提升运营服务能力成为未来发展模式。重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、物业载体，土地升值赚取土地的钱或者产业的钱。轻资产输出和专业运营商模式要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，才能够带来利益。纯粹的轻资产输出难，轻资产和重资产和专业运营商“混合资产”运营模式相辅相成是最佳选择。

　　二、物流园区的商业模式

　　1、公路港模式

　　公路港模式是当前国内物流园区运营管理最成熟、数量占比最高的模式。其在掌握大量车源信息基础上通过物流信息平台实现货源与车源结合，极大地降低了物流成本。然而在进一步扩张方面面临资金和管控瓶颈。

　　2、商贸物流地产模式

　　商贸物流地产模式是伴随着商贸批发市场的发展而壮大起来的，通过品牌优势低成本拿地打造商贸群，引进商户进一步带动配套物流园区建设。然而随着电子商务发展，批发型贸易市场面临萎缩。

　　3、货运枢纽模式

　　在边境口岸、港口、铁路货场、机场附近，通过多式联运，打造具有较强集散能力的货运服务型物流园区。可以依托铁路货运站打造铁路物流基地，然而其必须依赖特殊交通条件，很难在其他地区复制推广。

　　4、工业物流地产模式

　　其利用国外产业投资基金私募较低成本的资金用于在国内的快速扩张。

　　5、综合服务物流园区模式

　　该模式能够整合仓储、配送、零担物流、专线运输、商贸交易等功能，通过相互带动而形成较强的集聚辐射带动能力，是一个可为城市提供综合物流服务功能的物流园区。

　　6、电商物流园区模式

　　京东亚洲一号是运用该模式的典型。京东亚洲一号物流中心为京东物流服务体系的重要环节，通过高效率仓储、分解，降低企业成本，从而给企业带来经济效益。在模式上通过自主购地建设并运营，在适用范围方面主要针对面向全国进行扩张的大型电商。

　　三、物流园区的运营模式

　　1、管委会模式

　　是政府成立物流园区管委会，负责园区的日常经营与管理。这是国内物流园区经常采用的运营模式。政府是物流园区运营发展的坚强后盾，能够按照规划要求，推进物流园区的规范化经营，此模式有利于物流相关政策的实施与落地，也有利于同政府相关部门的协调与沟通。

　　2、主导企业运营模式

　　适用于以主导企业为主体开发建设的物流园区，依托主导企业进行园区管理、运营与日常维护。该模式中具有一定运营管理经验的主导企业参与园区开发建设，能够形成建设运营一体化模式。

　　3、第三方团体运营模式

　　聘用有经验的第三方团队对园区进行经营，实现政企分开、市场化运作，构建现代企业管理制度。该模式以市场为导向，可以准确地把握市场及物流业发展最新趋势，制定合理的运营策略与发展机制，并能够有效协调入驻企业与政府之间的关系。

　　国内物流园区的管理以管委会模式为主，特别是在物流园区的起步阶段，采用管委会模式对于有效协调政府各部门之间的关系，推动园区的落地具有重要意义。随着物流业的发展和物流管理理念的变革，智慧物流园区的发展正在深刻影响物流园区的运营与管理，特别是在物流网、车联网及大数据时代，迫切需要引入具有丰富管理经验的团队来负责园区运营管理，依托于信息技术及管理技术创新，推动物流园区的管理向智慧化、精细化方向转变。

　　四、国企投资物流产业园区对策及建议

　　1、把握宏观经济发展环境与市场需求

　　主要包括对全国层面、省市（地区、区域）层面及本地层面的政策文件的领会；对总体经济和物流行业，包括现状、结构、特点、问题、趋势等情况的调研；对当地城市产业结构的分析，包括了解当地城市主导产业的构成、支撑主导产业的重点企业分布、当地物流产业发展现状、未来规划等内容。

　　市场方面需要具体分析当地物流需求。如果是产地物流，需要明确主要企业和主要产品。如果是销地物流，需要明确需求企业（消费者）、主要需求以及需求量。如果是中转地物流，需要本地的相关物流集散设施和渠道是否满足物流中转需求。

　　2、进行详实的实地市场调研

　　考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。物流园区项目的实地调研。

　　一是调研周边主要产业园区，对项目所在地一定半径区域内的各类产业（工业、科技）园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标、功能布局、未来规划，入驻企业、优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。

　　二是调研周边同类物流园区及其入驻企业，调研已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，供项目决策参考。

　　三是调研潜在客户需求，具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的调研，为项目后期招商积累客户。

　　3、分析项目地的区位交通情况

　　一是区位优势环境，具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质（是工业城市，还是商贸城市）、目前的经济总量以及发展趋势、人口规模等。宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用，是核心枢纽，还是辅助从属。微观上，要具体了解项目地周边四邻情况，即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。

　　二是交通优势情况，根据项目初步判断和项目周边的实际情况进行分析，包括公路、铁路、港口和机场的情况。

　　4、制定战略定位和规划设计

　　一是确定具体的战略定位，即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位、客户定位、产品定位、品牌定位等。

　　二是确定主要功能确定以及分区的空间布局。物流园区项目的主要功能包括办公、交易、加工、仓储、配送、信息、金融、配套服务等。需要确定各功能区的主要经济技术指标以及相互关系。比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻，平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

　　三是制定具体的规划设计方案，包括建筑形态（外观和内部）、道路规划（人车分流）、景观绿化等。具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。

　　5、明确项目的开发和盈利模式

　　物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入；而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。

　　一是在土地规划上，明确土地性质，协商土地价格，确定规划条件。

　　二是确定开发原则。正因为物流园区项目占地面积大、建设周期长，而且招商、培育市场也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为“统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理”。

　　三是因地制宜经营模式，包括全部持有出租，全部销售，租售结合。

　　四是确定项目后期运营的收入结构，除了房屋租金（含物业费）外，还有业务整合收入（入驻企业产生新的业务需要），信息服务、金融服务收入（为入驻企业和相关企业提供），以及其他收入。

　　6、做好项目的后期运营管理

　　物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1+1”，即建设一个体系：园区公共服务体系，搭建一个平台：物流信息服务平台，打通一个链条：供应链金融。

　　在园区公共服务体系上，一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。二是一体化行政服务。

　　包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可（开展物流业务的行政审批）等。争取引进相应的工商、税务、银行机构以及政府行业管理部门入驻园区。三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务；也可以推荐社会机构长期合作。四是业务整合服务。为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务（如配送、装卸等），使得入驻企业集中核心业务成长。

　　物流信息服务平台包括两方面，一个是外部的公共信息服务；另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。

　　针对供应链金融服务链条，物流金融服务包括贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。拿仓单质押来说，单个物流企业做，贷款额度一般在货值的30%-50%；而园区做，最低为50%，有的甚至高达70%。

　　7、获得政府相关扶持政策

　　物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。

　　一是国家产业政策导向和资金支持。物流园区项目在当地政府（发改委）办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。一是可以顺畅解决土地指标，再就是向当地政府和国家有关部门申请扶持资金。

　　二是当地政府的具体有关政策，包括土地政策、规费政策、税收政策、其他政策，如政府代办项目手续、行业规范管理（政府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商）以及实际的财政资金支持等。

　　8、智慧物流园区发展

　　一是注重基础设施建设，形成基于平台的信息集成模式。通过互联网与物联网实时感知园区作业信息，辅助管理人员对异常环节的精准监控；通过搭建一站式服务的操作平台，高效集成园区企业、公众需要、政府部门等多方主体需求和业务数据，有效支持物流业务各环节信息及时对流，实现信息数据集成化、业务办理流程化和监管智能化，提高物流信息化水平和服务能力。

　　二是注重引入先进信息技术，实现园区运作智能化和决策智慧化。机器人、无人机等人工智能技术的引入，有效推进物流手段的机械化、信息化和自动化;智慧物流园区管理系统的运用，实现了仓储、包装、配送等环节的智能化管理，推动园区智能化运作。同时，大数据、云计算等技术能够进一步挖掘物流、商流、信息流和资金流的潜在价值，通过深度的数据分析，辅助执行层效率的优化和作业质量的提升。

　　三是注重园区企业的协同运作，促进资源共享，优化资源配置。智慧物流园区对园区企业、设备、人员、数据、作业方式等进行统一的调度安排，推动园区企业间的信息共享。通过充分运用物联网、大数据等信息技术，将单个企业不能或不愿完成的需求进行汇集整理，形成有吸引力的业务需求，积极调动园区仓储、运输、配送等各个环节，实现园区企业之间的联结与协调合作，提高资源的使用效率。

　　四是注重园区整体的全程可视，打造智慧物流生态圈。完善的信息基础设施和先进的信息技术为园区的全程可视管理提供硬件支撑。智慧物流园区依托信息系统，方便园区各主体能够对自身业务数据和作业运转流程进行一体化跟踪监管和全程追溯分析，对园区资源进行统一透明的管理。将新的技术、管理手段、管理平台与园区结合在一起，逐步形成智慧化产业格局，打造智慧物流生态圈。