第五回 物流园区开发的预期
 
　　一、开发的预期

　　第一，对物流园区项目收益状况和趋势作基本判断，确定主要影响因素；

　　第二，预期收益，研究发生作用的各主要因素的发展变化；

　　第三，项目中长期趋势预测，主要考虑影响中长期稳定收益的各种因素。

    二、物流园区开发前期策划

　　项目前期策划报告是在对整个物流园区项目前期进行市场调研分析、项目产业分析定位的基础上，为了实现项目最终开发目标提出的有针对性、前瞻性、策略性、可执行又具有创新性的项目定位方案，并可针对此方案提出物业发展建议与项目初步经济测算。

　　由于前期策划报告是在项目开发前期对项目进行开发方向上的分析与论证，并直接关系到后期项目产品定位与价值实现，所以其工作基本上是围绕项目未来市场将要面对的竞争、机会、风险分析展开的。

    三、科学选址

　　物流园区的选址不同于仓库选址和物流中心的选址，企业在确定仓库和物流中心的具体建设位置时，主要以企业经济效益为出发点，因此，成本最小化是企业追求的主要目标，却往往忽略社会因素和生态环境因素。而物流园区具有用地面积大、投资大和投资回收期长等特点，这就决定了物流园区在选址时，与物流中心和配送中心在选址确定方法上存在一定的差别，即物流园区在确定选址时，必须首先考虑要与城市的布局形态和空间结构相适应，在此约束条件下，再考虑到吸引物流企业的进驻等问题，使物流园区在选址上尽可能靠近物流服务需求点。物流园区往往是政府牵头领导去建设的，必须从区域经济、社会、生态环境、业主利益的全方位角度去思考选址和规划。因此，物流园区与仓库和物流中心既有密切的联系，也有明显的区别。

　　物流园区开发项目的区位选择十分重要。

　　（一）物流园区开发项目区位选择的原则
　
　　物流园区开发项目的布局选址和功能定位应遵循以下主要原则。

　　1、功能最大化原则。

    物流服务涉及国民经济的各个方面，物流的功能要覆盖国民经济的各方面，应根据物流业发展的总体需要使各物流园区的功能互补，尽量避免功能重复，从而使城市总体物流网络功能最大化。如果在同一区域已经建设有相同或者近似功能的物流园区，那么就应该慎重考虑，否则有可能陷入重复建设的窘境。

　　2、服务区域最大化原则。

    各物流园区的均有一定的辐射区域，根据物流时间的不同要求，有效辐射区域不同。区域辐射物流对城市内的各物流园区来说影响不大，但城市配送体系各物流园区在规定时间的有效辐射范围差距较大，在布局时应尽量避免标准配送范围的重叠，减少资源的浪费。

　　3、可达性与需求最近原则。

    方便需求是一个基本原则，物流园区应布置在物流需求最近区域，有利于保证物流服务的时效性，并降低物流配送费用。在考虑物流园区的区位选址时，应该考虑将物流园区设立于集中消费物流地区。一方面，消费物流是流量最大的物流，消费物流主要是从国际和区域物流中转化而来的，是国际物流和区域物流的下游物流，对国际和区域物流有着很大的影响。而且，物流园区接近市场和消费地是其空间布局的一大发展趋势。另一方面，接近集中消费物流地区，可以更好地提高运输、配送的可达性。因配送产品类型和市场数量不同，物流园区对可达性的要求也有所不同，经销易损坏、腐烂的产品需要频繁快速的输送，需要较好的可达性，因此更要求靠近市场分布。

　　4、发展适应原则。

    物流园区要与城市布局和结构、城市发展规划、物流需求布局和结构等影响物流业发展的决定性因素相适应。另外，在布局选址时要与生态环境等因素相适应。

　　5、物流园区功能明确原则。

    在布局选址规划时就要明确物流园区的功能类型、服务对象、配送商品、辐射区域等总体功能，这样有利于物流园区的规划和建设符合区域物流的总体要求，更重要的是有利于物流园区的聚集相应的物流企业，使物流园区的特点突出，功能完善，客户也非常明确从物流园区可获得它所要得物流服务。

　　6、交通便利原则。

    物流的核心功能是运输，为避免对城市交通和城市环境的影响，物流园区应选址在城区的边缘地带。物流园区所在区域必须交通便捷，集疏运通道畅通，能够与公路、铁路方便连接。

　　7、资源整合原则。

    规划时要充分考虑现有的物流资源状况，发挥物流园区的资源整合作用，既有利于物流园区的开发，也有利于社会资源的合理配置和利用。

　　8、投资经济原则。

    物流园区是投资回报期较长、具有一定公益性质的产业，物流园区建设必须考虑土地价格等投资成本因素。规划建设物流园区要预留充足的发展空间。

　　（二）区位选择方案的定性评价

　　物流园区区位选择方案出来之后，可以通过一些建设经验以及主观判断，来对其进行定性评价。

　　1、物流园区的地理位置与城市布局的关系。

    从地理位置的角度来看，资源分布、地区的产业结构、工农业生产布局、消费区的分布及其规模，对物流系统有着决定性的影响。因此，要充分论证物流园区开发布局方案与现有行政区划、城市发展轴线、城市组团分布之间的关系。

　　2、物流园区的位置与主要货物流向之间的关系。

    物流园区的营运效率与进人物流园区开发的货物处理量直接相关。如果物流园区在主要货物流向上，则能够最大限度地吸引货流，提高物流设施的利用率，这也是实现集约化运输的基础。
　
　　3、物流园区的位置与道路交通间的关系。

　　这主要表现在两个方面：

　　一是物流园区开发公路货运之间的关系，即是否连接主要货运干道，道路货运能力是否匹配，道路网络分布与连通情况等。

　　二是货运车辆对交通流的影响如何，新建的物流园区开发会对城市交通产生什么样的影响，是否会由于吸引了更多的货运车辆而增加对这些区域的交通压力。

　　4、物流园区与综合交通的关系。

    物流园区与综合交通之间的关系，主要表现在物流园区开发对多种运输方式转换的支持程度上，即是否和现有的港口、机场、铁路货运站密切相关。如果能够和这些货运中转枢纽紧密结合起来，物流园区的服务功能和运营效率就会有进一步的提高。

　　5、物流园区布局方案与现有物流用地之间的关系。

    如何对现有的物流用地及物流设施进行有效利用对物流园区的发展至关重要。一方面，利用现有的物流设施可以减少重复建设以降低成本；另一方面，充分利用现有的物流经营网络并加以发展，可以发挥规模效应，促进集约化经营。

　　6、物流园区与交通管制的关系。

    很多城市对货运车辆的通行有严格的限制，例如在某些城市过境货运车辆只允许在夜间通行，或者在城市中心区的某些路段上禁止货运车辆通行。这些限制因素对于物流园区开发是否能够有效发挥作用有很大的影响。

　　7、物流园区与口岸的关系。

    物流园区对国际物流的支持主要表现在与口岸（包括陆路口岸、水路口岸和航空运输口岸）之间的关系上，其中既有地理位置上的关系，也有服务功能上的联系。

                                     (未完待续)